Калькуляторы недвижимости Майами
Ипотека с налогом, страховкой, flood и HOA; налог на недвижимость и Homestead; взносы и спецсборы; страховка; доходность инвестиций; FIRPTA при продаже.
График погашения
Таблица по годам
| Год | Основной долг | Проценты | Остаток |
|---|
Homestead: первые $25 000 освобождены от всех налогов; вторые $25 000 — для оценки от $50 000 до $75 000 и не касаются школьного налога (доля школьного налога принята ≈32%). Для объектов без Homestead также есть лимит 10% на нешкольные налоги — здесь не моделируется.
Прогноз по годам
| Год | Рыночная стоимость | Оценка с лимитом | Налог с Homestead | Налог без |
|---|
Грубый ориентир для бюджета на основе рыночных диапазонов и типичных факторов — не котировка. Цены сильно зависят от страховщика, года постройки, высоты и истории выплат. Получите минимум две котировки в период инспекции.
Прогноз по годам
| Год | Аренда / год | NOI | Денежный поток | Стоимость | Остаток кредита | Капитал |
|---|
FIRPTA: 15% от цены; 10% — если ≤ $1 млн и покупатель будет жить в объекте; 0% — если ≤ $300 тыс. и покупатель будет жить. Doc stamps: $0,70 за $100; в Майами-Дейд $0,60 за $100 для частных домов и $1,05 для остальных объектов. Подоходного налога штата во Флориде нет. Расчёт ориентировочный — уточняйте у бухгалтера.
Все калькуляторы дают ориентировочные расчёты для планирования. Это не предложение по кредиту, не страховая котировка, не налоговая оценка и не налоговая консультация.
FAQ
Вопросы о расчётах
Кредит и проценты считаются по стандартной формуле аннуитета M = P·r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1). Сверху большинство банков ежемесячно собирают налог и страховку на эскроу; добавьте взносы HOA, страховку от наводнений и PMI, если взнос меньше 20%.
Зависит от типа объекта и риска. У многих кондо в Майами cap rate после HOA, налогов и страховки скромный, поэтому сравнивайте чистые показатели, проверяйте DSCR и считайте несколько сценариев, а не полагайтесь на правило большого пальца.
Как правило, 15% от цены, если продавец — иностранное лицо; 10%, если цена до $1 млн и покупатель будет жить в объекте; 0% — до $300 тыс. в этом случае. Калькулятор продавца оценит удержание и возможный возврат.
Персональный расчёт
Посчитаем под конкретный объект
Реальные налоги, взносы, котировки страховки и ставки от кредиторов — для зданий, которые вы рассматриваете.