1. Определите бюджет и реальный ежемесячный платёж
Считайте не только цену, а общий платёж в месяц: ипотека (если есть), налог на недвижимость, доля страховки здания, ваша собственная страховка кондо (HO-6), страховка от наводнений там, где она нужна, и ежемесячный взнос HOA. В Майами взнос HOA часто составляет заметную часть расходов, поэтому сравнивайте дома по общей сумме платежей. Для оценки используйте калькулятор на сайте.
2. Выберите район и дом
Майами — это набор очень разных районов: Брикелл и Эджвотер для городской жизни, Майами-Бич и Санни-Айлс для жизни у океана, Авентура для спокойной семейной обстановки рядом с торговыми центрами. Затем изучите сам дом: возраст, резервы, запланированные специальные взносы, правила аренды и содержания животных, историю ремонтов. Гиды по районам и страница поиска помогут сузить выбор.
3. Решите, как будете платить
Можно купить за наличные или с ипотекой. Иностранным покупателям обычно нужен больший первый взнос, как правило 25–40% от цены, а ставки выше, чем у резидентов США. Получите предварительное одобрение (или подтверждение средств при покупке за наличные) до подачи предложений: продавцы всерьёз рассматривают предложения с подтверждёнными деньгами.
4. Предложение и договор
Агент готовит договор купли-продажи: цена, задаток, срок осмотра, дата закрытия. Задаток после принятия предложения вносят на эскроу-счёт титульной компании или адвоката. Стандартный договор во Флориде («как есть») даёт короткий период осмотра, в течение которого можно отказаться без объяснений, поэтому используйте его.
5. Документы кондо и осмотр
При покупке на вторичном рынке вы получаете документы ассоциации: бюджет, резервы, протоколы собраний, правила и информацию о специальных взносах. По закону Флориды у покупателя есть короткое окно для отказа после получения документов. После обрушения дома в Серфсайде в 2021 году старые здания проходят обязательные осмотры (milestone inspection) и должны иметь исследования резервов, поэтому запросите эти отчёты и разберите их с адвокатом или агентом.
6. Закрытие сделки: расходы и сроки
Покупка за наличные закрывается за две–четыре недели, с ипотекой обычно за 30–45 дней. Расходы покупателя зависят от кредита, для планирования берите 2–5% от цены. При ипотеке во Флориде также платят налог на закладную и налог на нематериальные активы, в сумме примерно 0,55% от суммы кредита. Часть расходов продавца и полис титульного страхования распределяются по обычаю округа, поэтому уточните у агента, как это работает для выбранного дома.
7. После закрытия
Настройте оплату HOA, коммунальные услуги, страховку и, если будете сдавать квартиру, найдите местного управляющего. Помните, что во многих домах ограничена краткосрочная аренда, а для жильцов нужно одобрение ассоциации.
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
