1. Кто может купить недвижимость во Флориде?
В целом для покупки недвижимости во Флориде не нужны гражданство США, грин-карта или виза. Иностранцы и иностранные компании покупают здесь дома и квартиры каждый день, а сама покупка не даёт и не требует иммиграционного статуса.
С июля 2023 года закон Флориды (SB 264) ограничивает некоторые покупки для лиц, проживающих в ряде «стран, вызывающих обеспокоенность» — в том числе Китае, России, Иране, Северной Корее, на Кубе, в Венесуэле и Сирии. Ограничения касаются в основном сельхозземель и объектов рядом с военными базами и критической инфраструктурой, в некоторых случаях нужна регистрация. До подачи любого предложения мы разбираем вашу ситуацию с юристом по недвижимости Флориды.
2. Наличные или ипотека?
Многие иностранные покупатели платят наличными — так предложение сильнее, а сделка быстрее. Если нужна ипотека, есть программы для нерезидентов: обычно больший первый взнос (часто 25–40%), подтверждённые доходы и активы, резерв на счёте и ставка немного выше, чем для резидентов США. Некоторые здания кондо не подходят под определённые кредиты, поэтому проверяем это заранее.
Деньги из-за рубежа переводятся через регулируемые банки с понятным происхождением средств; титульная компания или юрист скажут, какие документы нужны.
3. На кого оформлять
Можно покупать на себя, совместно или через компанию, например флоридскую LLC. У каждого варианта свои последствия для ответственности, наследования и налогов — и в США, и в вашей стране. Это вопрос к международному налоговому консультанту и юристу; я познакомлю вас со специалистами, которые занимаются этим каждую неделю.
4. Процесс покупки по шагам
1) Консультация и бюджет. 2) Соглашение с агентом покупателя — с августа 2024 года оно подписывается до показов. 3) Шорт-лист районов и зданий. 4) Показы лично или по видео. 5) Предложение и переговоры, обычно на стандартном договоре Florida Realtors/Florida Bar. 6) Депозит на эскроу титульной компании или юриста. 7) Инспекции и проверка документов в период инспекции. 8) Оценка и одобрение кредита при ипотеке. 9) Закрытие сделки — лично или удалённо.
Покупка за наличные обычно закрывается примерно за 30 дней, с ипотекой — за 45–60 дней.
5. Кондо: что проверять после 2022 года
После обрушения в Сёрфсайде во Флориде ввели обязательные периодические инспекции конструкций старых зданий и более строгие требования к резервам. В некоторых домах выросли взносы или появились спецсборы. Перед покупкой кондо мы изучаем бюджет, резервы, отчёты инспекций, протоколы собраний, страховку и правила аренды. Этот шаг защищает от самых дорогих сюрпризов на рынке Южной Флориды.
6. Расходы на сделку и содержание
Покупатель обычно платит примерно 2–4% от цены: титульная страховка и услуги по закрытию, регистрация, юрист, комиссии банка при ипотеке, пропорциональные налоги и взносы HOA. Постоянные расходы — налог на недвижимость (примерно 1,6–2,2% оценочной стоимости в год в зависимости от города), страховка (от ураганов и при необходимости от наводнений), взносы HOA/кондо и коммунальные услуги.
Посчитайте ежемесячные расходы для конкретной цены в калькуляторе на главной странице.
Подробнее: Налог на недвижимость →
7. Налоги, о которых нужно знать
Во Флориде нет подоходного налога штата. Доход от аренды недвижимости в США облагается налогом в США, нерезидентам обычно нужен налоговый номер ITIN. При продаже недвижимости иностранцем закон FIRPTA, как правило, обязывает покупателя удержать часть цены (обычно 15%) в пользу IRS; затем это пересчитывается в налоговой декларации. Льгота Homestead, снижающая налог и ограничивающая рост оценки, доступна только для основного места жительства владельца, отвечающего требованиям.
Это общая информация, а не налоговая консультация — всегда уточняйте у квалифицированного налогового специалиста в США.
8. Покупка без перелёта
Многие мои клиенты впервые видят будущий дом на видеопоказе в реальном времени. Договоры подписываются электронно, на инспекции присутствую я вместе с инспектором, а документы для закрытия можно подписать за рубежом у нотариуса или в консульстве США — по инструкции титульной компании. Прилететь можно уже за ключами — или не прилетать вовсе, если это инвестиция.
9. Налог на наследство в США для нерезидентов
Этот пункт упускают большинство иностранных покупателей. Для владельцев-нерезидентов без гражданства США недвижимость в США может облагаться федеральным налогом на наследство сверх необлагаемого минимума всего в $60 000 по ставке до 40%. С некоторыми странами у США есть договоры, меняющие эти правила; со многими — включая Россию и Украину — таких договоров нет.
Правильная структура владения — например иностранная компания, отдельные виды трастов (в том числе foreign grantor trust) или страхование — может снизить риск, но у каждого варианта свои минусы. Структуру нужно выстроить с международным налоговым юристом до сделки, а не после.
Подробнее: Налог на наследство →
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
