Что это такое
Special assessment — дополнительный платёж, который утверждают совет ассоциации или собственники и делят между квартирами на ремонт, нехватку денег или страховую франшизу. Его можно заплатить сразу или частями.
Он отличается от ежемесячного взноса. Дом с низким ежемесячным взносом и слабыми резервами может с большей вероятностью потребовать крупный special assessment позже.
Зачем здания их вводят
Типичные причины: крупный ремонт конструкций или крыши, рост страховой премии или франшизы, отложенное обслуживание и расходы на обязательные проверки и пополнение резервов. Старые здания у побережья больше подвержены дорогим работам.
Флорида ужесточила правила осмотров и резервов для старых зданий кондо, поэтому многие ассоциации нагоняют расходы, которые откладывали.
Кто платит при закрытии
Кто платит уже утверждённый assessment, зависит от договора и сроков. Часто продавец платит части, наступающие до закрытия, а покупатель принимает последующие, но это обсуждается и должно быть чётко записано.
Попросите юриста или титульную компанию подтвердить статус assessments в estoppel certificate до закрытия.
Как проверить до покупки
Запросите бюджет, протоколы последних собраний совета, исследование резервов и свежие отчёты осмотров. Спросите, не голосовали ли, не предлагали ли и не обсуждали ли assessment, есть ли у ассоциации кредиты и судебные споры.
Протоколы часто показывают планы за месяцы до уведомлений, поэтому прочитайте хотя бы протоколы за последний год.
Estoppel certificate
Estoppel certificate показывает баланс владельца и утверждённые assessments на дату. Ранний заказ показывает суммы к оплате и предотвращает неприятные сюрпризы при закрытии.
Ассоциация может брать за него плату, и он действует ограниченное время, поэтому согласуйте сроки с закрытием.
Как реагируют банки
Банки смотрят на финансы здания, долю неплательщиков и ожидающие assessments. Дом с крупным неразрешённым ремонтом сложнее финансировать, что сужает круг покупателей при вашей перепродаже.
Если вы планируете перепродать, дом с прозрачными финансами и пополненными резервами обычно продаётся легче.
Типичные ошибки
Смотреть только на ежемесячный взнос, пропускать протоколы, считать, что продавец покроет всё, не спрашивать об отчёте осмотра и покупать квартиру в доме с нерешёнными структурными вопросами без профессиональной проверки.
Ещё одна ошибка — запрашивать документы уже после окончания периода осмотра.
Чек-лист до предложения
Спросите агента, есть ли утверждённые, предложенные или обсуждаемые assessments. Прочитайте протоколы за последние двенадцать месяцев. Запросите исследование резервов и отчёты осмотров. Закажите estoppel certificate заранее. Письменно договоритесь, кто платит части, наступающие до и после закрытия. Заложите в бюджет запас на непредвиденные расходы здания, потому что даже хорошо управляемым домам иногда нужны дополнительные средства.
Как это выглядит на практике
Две квартиры стоят одинаково. В одном доме скромный взнос, нет исследования резервов и течёт крыша, в другом выше взнос, резервы собраны и недавно заменена крыша. Первая может стать дороже через несколько лет, если владельцам придётся платить за крышу.
Это иллюстрация, а не данные по конкретному дому, но она показывает, почему ежемесячный взнос сам по себе ненадёжный ориентир.
Что дальше
Пришлите дом, и мы запросим документы и поможем прочитать их вместе с юристом до того, как вы решитесь. Лидия Третяк — лицензированный агент Флориды в Douglas Elliman, говорит на русском, английском и украинском; первая консультация бесплатна.
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
Официальные источники
