Что такое milestone inspection
Milestone inspection — структурный осмотр здания кондо или кооператива, достигшего определённого возраста, который проводит лицензированный инженер или архитектор и повторяет через установленные интервалы. Цель — рано выявить износ конструкций.
Порог возраста и график устанавливает закон штата, и они зависят от расстояния здания до побережья, поэтому спросите у ассоциации точный статус.
Исследование резервов конструкций
Structural integrity reserve study оценивает оставшийся срок службы и стоимость замены ключевых элементов: крыши, конструкции, гидроизоляции, трубопроводов и электрики, и определяет резервы, которые ассоциация должна накапливать.
Во многих случаях от этих резервов уже нельзя отказаться, и это главная причина роста взносов в старых зданиях.
Как читать отчёты
Ищите сводку состояния, пункты, отмеченные как требующие ремонта, оценку стоимости и сроки. Спросите ассоциацию, что сделано после отчёта и как будет оплачен ремонт.
Если в отчёте упомянуты существенные конструктивные работы, попросите независимого инженера или юриста проверить его до продолжения сделки.
Что это значит для взносов
Более высокие обязательные резервы обычно означают более высокие ежемесячные взносы, а дом с недофинансированными резервами может использовать special assessments для компенсации. Сравнивайте взнос на квадратный фут между домами, а не только итоговую цифру.
Низкий взнос не лучше автоматически, если он скрывает нефинансируемый ремонт.
Что запросить покупателю
Запросите последний отчёт milestone inspection, исследование резервов, бюджет, протоколы и подтверждение соблюдения сроков ассоциацией. Спросите также, запланирован ли ремонт и кто за него платит.
Запрашивайте это в начале периода осмотра, потому что ассоциации могут отвечать несколько дней.
Влияние на цену и перепродажу
Прозрачные и финансируемые дома могут лучше держать стоимость, а дома с открытыми вопросами продаются со скидкой или дольше. Финансирование в домах с крупными нерешёнными проблемами тоже может быть сложнее.
Думайте о перепродаже при покупке: ваш будущий покупатель прочитает те же отчёты.
Типичные ошибки
Покупать только по цене, игнорировать свежий отчёт, считать, что свежая покраска значит надёжную конструкцию, и пропускать протоколы, где обсуждают планы ремонта.
Ещё одна ошибка — верить устным заверениям вместо документов.
Чек-лист для покупателей старых зданий
Узнайте год постройки и расстояние до побережья. Спросите, пройден ли milestone inspection, и запросите отчёт. Запросите исследование резервов и узнайте, полностью ли финансируются резервы. Прочитайте протоколы на предмет планов ремонта и кредитов. Сравните взнос и его историю с похожими домами. Попросите юриста проверить документы до окончания периода осмотра.
Что с новыми зданиями
Новые здания тоже стоит проверять. Правила начинают действовать для них позже, но всё равно спросите о бюджете, резервах и гарантиях. В молодом здании обычно меньше крупных ремонтов впереди, хотя ранние строительные дефекты встречаются.
Если вы выбираете между новым и старым домом, сравнивайте полные расходы за несколько лет, а не только цену.
Что дальше
Назовите дом, и мы запросим отчёты и разберём их с вами и юристом до окончания периода осмотра. Лидия Третяк — лицензированный агент Флориды в Douglas Elliman, говорит на русском, английском и украинском; первая консультация бесплатна.
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
Официальные источники
