Депозиты частями
Застройщики обычно требуют серию депозитов: первую сумму при подписании и следующие платежи на этапах до завершения. Остаток оплачивается при закрытии.
График указан в договоре; проверьте суммы и даты и сравните с вашими денежными потоками.
Защита через эскроу
Закон Флориды регулирует хранение депозитов при покупке кондо: средства хранятся у эскроу-агента до закрытия или оговорённых условий, с правилами о том, когда их можно использовать на строительство. Детали зависят от договора и закона, поэтому уточните у юриста.
Спросите, кто эскроу-агент и какая защита действует.
Период проверки
Покупатели кондо обычно получают установленный законом срок на отказ после получения документов предложения. Используйте время, чтобы прочитать документы, планы и бюджет.
Запросите копии всех приложений и предполагаемый бюджет.
Задержки и изменения
Сроки сдачи — оценочные. Договор описывает меры при длительных задержках и существенных изменениях планов. Спросите, что будет с депозитом, если проект отменят или существенно изменят.
Сохраняйте письменные записи любых уведомлений об изменениях.
Переуступка и перепродажа
Некоторые договоры допускают переуступку другому покупателю до закрытия, другие запрещают или ограничивают. Сборы и правила одобрения различаются.
Не планируйте перепродажу договора, не проверив условия.
Закрытие
При сдаче вы оплачиваете остаток, часто с одобрением банка, и осматриваете квартиру со списком замечаний. Итоговые размеры, взносы и бюджет могут отличаться от раннего маркетинга.
Планируйте средства и сроки кредита; ставки и оценка могут измениться за долгое строительство.
Типичные ошибки
Считать депозиты небольшими, обходиться без юриста, игнорировать условия эскроу, полагаться на визуализации и думать, что ранее одобренное финансирование останется в силе при сдаче.
Ещё одна ошибка — не читать оговорки застройщика.
Чек-лист
Прочитайте документы предложения. Уточните эскроу-агента и правила. Внесите в календарь даты отказа и депозитов. Поймите задержки и переуступку. Спросите о взносах и бюджете. Дайте юристу проверить договор до подписания.
Бюджет при долгой стройке
Поскольку депозиты платятся на протяжении одного-нескольких лет, смоделируйте денежные потоки, возможное изменение ставок и расходы на содержание другого жилья за это время. Сохраните запас на расходы закрытия и сборы, которые появляются при сдаче.
Что дальше
Мы поможем сравнить проекты и запросить документы у застройщиков. Юридическую проверку должен выполнить ваш юрист. Лидия Третяк — лицензированный агент Флориды в Douglas Elliman, говорит на русском, английском и украинском; первая консультация бесплатна.
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
Официальные источники
