Что такое ограничение
Для объекта с homestead ежегодный рост оценочной стоимости ограничен законом фиксированным процентом или изменением инфляции, в зависимости от того, что меньше. Рыночная стоимость может расти быстрее оценочной, и разрыв со временем увеличивается.
Точный процент и показатель инфляции задаёт штат, поэтому уточните действующие правила у property appraiser.
Почему продажа сбрасывает ограничение
При смене владельца оценочная стоимость обычно приводится к рыночной на 1 января следующего года, и у нового владельца ограничение начинается заново. Низкий налог продавца вам не передаётся.
Поэтому покупатели, ориентирующиеся на прежний счёт, часто сильно недооценивают налог.
Как заложить в бюджет покупателю
Оцените налогооблагаемую стоимость примерно по цене покупки, примените текущую ставку millage для адреса и вычтите льготу, на которую вы рассчитываете. Добавьте non-ad valorem платежи, например местные сборы, которые выставляются отдельно.
На сайтах property appraiser есть калькуляторы. Попросите агента посчитать их для каждого дома в вашем списке.
Portability при переезде
Флорида позволяет переносить часть накопленной выгоды на новый homestead при переезде в установленный срок, до максимальной суммы. Это помогает давним владельцам, которые покупают меньший или больший дом, и имеет сроки и условия.
Если у вас уже есть homestead во Флориде, спросите налогового консультанта о portability до продажи.
Вторые дома и аренда
Для объектов без homestead действует другое, более низкое ограничение роста, и оно не применяется к некоторым изменениям, например смене владельца. Инвесторам нужно моделировать налог по полной оценочной стоимости с реалистичным ростом.
Не используйте счёт прежнего владельца в расчёте доходности аренды.
Типичные ошибки
Брать в бюджет налог продавца, считать, что ограничение переходит, не учитывать non-ad valorem платежи и думать, что налог не вырастет после улучшений и нового строительства.
Крупные улучшения и пристройки могут быть добавлены к оценке, поэтому владельцам, делающим ремонт, нужно ждать корректировки.
Пример для иллюстрации
Продавец купил много лет назад, и его оценочная стоимость росла медленно из-за ограничения, а рыночная цена росла быстро. Новый покупатель платит налог со стоимости, близкой к цене, и счёт может быть заметно выше счёта продавца.
Это иллюстрация механизма, а не расчёт для какого-либо объекта.
Чек-лист покупателя
Запросите запись property appraiser и сравните оценочную и рыночную стоимость. Посчитайте налог по цене покупки. Добавьте non-ad valorem платежи и для кондо взносы ассоциации. Решите, получите ли вы homestead, и запланируйте подачу до 1 марта.
Кому это важнее всего
Это важнее всего покупателям, которые сравнивают похожие дома с очень разными налогами, инвесторам, считающим доходность, и владельцам, которые планируют продать и купить снова, потому что им нужно понимать и сброс, и portability. Если вы не уверены, какая ситуация ваша, спросите в офисе appraiser и сохраните письменный расчёт.
Практический совет
Просите агента показывать налог в каждом сравнении объектов: две квартиры по одной цене могут отличаться по ежемесячному платежу из-за налога, страховки и взносов, и именно этот платёж определяет, комфортна ли покупка.
Что дальше
Пришлите понравившиеся объекты, и мы добавим реалистичную оценку налога в каждое сравнение. Лидия Третяк — лицензированный агент Флориды в Douglas Elliman, говорит на русском, английском и украинском; первая консультация бесплатна.
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
