Основные расходы
Типичные расходы продавца: компенсация агентов, документарный штамповый налог Флориды на передачу собственности, титульное страхование и расчётные сборы по местной практике, выплаты или сборы ассоциации, пропорциональные налоги и коммунальные услуги, погашение ипотеки и согласованный ремонт или компенсации.
Кто платит каждую статью, частично определяет практика, частично переговоры в договоре.
Компенсация агентов
Комиссия обсуждается и закрепляется в соглашении о листинге с брокерской компанией. После недавних правил отрасли компенсация агенту покупателя должна быть согласована письменно, а покупатели могут отдельно договариваться об оплате своего агента.
Попросите агента объяснить каждую часть комиссии и сравнивайте услуги, а не только проценты.
Документарные штампы и титул
Флорида взимает документарный штамповый налог с передачи собственности, исходя из цены продажи. Обычно его платит продавец, а практика титульного страхования различается по округам. Титульная компания может назвать точные суммы для вашего адреса.
В Miami-Dade местная практика отличается от других округов Флориды, поэтому запросите расчёт в титульной компании.
Взносы ассоциации
Продавцы кондо и HOA могут быть должны просроченные взносы, сборы за передачу или estoppel и при наличии вступительный взнос. Запросите estoppel заранее и проверьте ожидающие assessments.
Покупатели увидят эти расходы, поэтому нерешённые долги могут задержать закрытие.
Оцените чистую выручку
Начните с ожидаемой цены, вычтите погашение ипотеки, компенсацию агентов, штампы и титул, статьи ассоциации, пропорции и ремонт. Добавьте налог на прибыль, если он есть. Результат — чистая выручка до налогов.
Попросите агента сделать net sheet для нескольких цен.
Налоги
Налог на прирост капитала может применяться к прибыли, с возможными исключениями для основного жилья, удовлетворяющего требованиям IRS. Иностранные продавцы могут столкнуться с удержанием FIRPTA при закрытии, это предоплата налога, а не обязательно окончательная сумма.
Поговорите с налоговым специалистом до принятия предложения.
Типичные ошибки
Считать по цене из объявления, забывать про статьи ассоциации, игнорировать компенсации за ремонт и не планировать налог.
Ещё одна ошибка — не запросить заранее в титульной компании расчёт погашения и расходов.
Чек-лист
Запросите справку о погашении у банка. Закажите estoppel ассоциации. Попросите у титульной компании расчёт расходов продавца. Решите вопрос ремонта и компенсаций. Получите net sheet у агента и проконсультируйтесь с налоговым специалистом.
Что дальше
Попросите у нас net sheet для вашего объекта. Мы покажем цифры при разных ценах. Лидия Третяк — лицензированный агент Флориды в Douglas Elliman, говорит на русском, английском и украинском; первая консультация бесплатна.
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
