Что такое прибыль
Облагаемая прибыль — это в целом цена продажи минус расходы на продажу минус скорректированная базовая стоимость, которая начинается с цены покупки плюс подходящие улучшения. Храните записи о том, сколько вы заплатили и что улучшали.
Это общие принципы, а не налоговая консультация.
Краткосрочная и долгосрочная
Прибыль от объекта, которым владели более года, обычно облагается по долгосрочным ставкам, которые ниже обычных, а более короткий срок облагается как обычный доход. Ставки и пороги меняются.
Спросите налогового специалиста, какие ставки применимы к вам.
Исключение для основного жилья
Налоговые правила США позволяют многим продавцам основного жилья исключить часть прибыли, если они владели домом и жили в нём требуемый срок. Сумма и условия устанавливаются IRS, поэтому проверьте актуальные правила.
Вторые дома, аренда и инвестиции обычно не подходят.
Инвесторы и 1031
Инвесторы могут отложить налог, обменяв объект на аналогичный по строгим правилам и срокам. Это нужно планировать до закрытия.
См. наш материал об обмене 1031 во Флориде.
Иностранные продавцы
Нерезиденты подлежат удержанию FIRPTA при закрытии, это предоплата, которую иногда можно уменьшить правильно оформленными документами IRS. Им также может потребоваться подача налоговой декларации США.
Поговорите с налоговым специалистом США до подписания договора.
Налоги штата и местные расходы
Во Флориде нет подоходного налога штата, но вы платите документарные штампы, пропорциональные налоги на недвижимость и другие расходы закрытия. Это статьи расходов, а не налог на прибыль.
Включите их в расчёт чистой выручки.
Типичные ошибки
Забывать документы об улучшениях, думать, что отсутствие налога штата означает отсутствие налога вообще, пропускать сроки 1031 и игнорировать FIRPTA.
Ещё одна ошибка — обращаться к специалисту уже после продажи.
Чек-лист
Соберите записи о покупке и улучшениях. Оцените прибыль. Проверьте право на исключение. Решите, подходит ли обмен или другое планирование. Поговорите с налоговым специалистом до принятия предложения.
Планируйте до размещения
Налоговый результат формируют решения до договора: когда вы продаёте, как документируете улучшения и подходит ли обмен. Короткая встреча с налоговым специалистом до размещения обычно стоит дешевле, чем исправление проблемы после.
Что дальше
Мы подготовим net sheet для вашего агента и познакомим с налоговым специалистом. Лидия Третяк — лицензированный агент Флориды в Douglas Elliman, говорит на русском, английском и украинском; первая консультация бесплатна.
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
