1. Что такое FIRPTA
Закон FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) гарантирует, что иностранные продавцы заплатят налог США с прибыли от недвижимости в США. Вместо того чтобы искать продавца потом, закон делает налоговым агентом покупателя: при закрытии сделки покупатель (на практике — агент по закрытию) удерживает процент от суммы продажи и перечисляет его в IRS.
FIRPTA применяется, если продавец — «иностранное лицо»: физлицо-нерезидент, иностранная компания, партнёрство, траст или наследственное имущество. Гражданин США или держатель грин-карты, живущий за рубежом, как правило, иностранным лицом по FIRPTA не считается.
2. Сколько удерживают: 15%, 10% или 0%
Базовая ставка — 15% от суммы продажи. Она снижается до 10%, если цена не выше $1 000 000 и покупатель приобретает объект для проживания, и до 0%, если цена не выше $300 000 и покупатель будет там жить (у покупателя должны быть конкретные планы жить в объекте не менее 50% дней использования в каждый из первых двух лет).
Важно: удержание — это не сам налог, а предоплата, рассчитанная от цены, а не от прибыли. Поэтому оно часто намного больше реального налога.
3. Формы и сроки
Покупатель подаёт формы 8288 и 8288-A и перечисляет удержанную сумму в IRS в течение 20 дней после закрытия сделки. IRS заверяет копию 8288-A для продавца — сохраните её, она понадобится для возврата.
До закрытия продавец может подать форму 8288-B на сертификат об удержании, чтобы снизить удержание до ожидаемого реального налога. Если заявка на рассмотрении в момент закрытия, агент обычно держит деньги на эскроу до ответа IRS. Начинайте заранее — обработка занимает время.
4. Как вернуть излишек
После окончания года продажи продавец подаёт налоговую декларацию США — для физлиц форма 1040-NR, — указывает прибыль и засчитывает удержание FIRPTA. Если удержание больше налога, IRS возвращает разницу. Для подачи нужен налоговый номер ITIN.
Во Флориде нет подоходного налога штата, поэтому дополнительного налога штата на прибыль нет. Если объект сдавался, может применяться налог на восстановление амортизации.
5. Пример расчёта
Нерезидент продаёт квартиру за $800 000. Купил за $600 000, вложил $50 000 в улучшения и платит $50 000 расходов на продажу. Прибыль — около $100 000.
Удержание FIRPTA 15% — $120 000 (или $80 000 по ставке 10%, если покупатель будет жить в квартире). Если налог на долгосрочный прирост капитала со $100 000 составит примерно $15 000–20 000, после подачи декларации продавец может рассчитывать на возврат около $100 000 — или заранее снизить удержание формой 8288-B. Цифры иллюстративные; реальный налог рассчитает бухгалтер.
6. Практические советы
Планируйте продажу с бухгалтером, который работает с нерезидентами, за несколько месяцев; заранее решите, подавать ли 8288-B; храните документы о цене покупки, улучшениях и расходах; если владеете через иностранную компанию — правила и ставки другие. Прикиньте удержание и возможный возврат в калькуляторе продавца.
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
Официальные источники
