Что такое DSCR-кредит
DSCR — коэффициент покрытия долга: аренда объекта, делённая на ежемесячные платежи по долгу, включая основной долг, проценты, налоги, страховку и взносы ассоциации. Банки обычно хотят видеть коэффициент не ниже заданного минимума.
Поскольку внимание на объекте, документов о личном доходе меньше, чем при обычных кредитах.
Кому подходит
Такие кредиты полезны инвесторам с несколькими объектами, самозанятым покупателям со сложным доходом и некоторым иностранцам. Они предназначены для инвестиционной недвижимости, а не для основного жилья.
Условия различаются у банков, поэтому сравнивайте программы.
Взнос и ставки
Первоначальные взносы обычно больше, чем для основного жилья, а ставки выше, чем по обычным кредитам. У некоторых продуктов есть штрафы за досрочное погашение.
Прочитайте loan estimate и сравните общие расходы.
Документы
Обычно нужны договор аренды или оценка рыночной аренды, выписки со счетов, ID, документы структуры при покупке через LLC и подтверждение резервов. Иностранным покупателям могут понадобиться дополнительные бумаги.
Требования различаются у банков.
Краткосрочная аренда
Некоторые банки принимают доход от краткосрочной аренды с дополнительными документами, другие используют осторожную цифру долгосрочной аренды. Сначала проверьте правила дома и города.
См. наш материал о правилах краткосрочной аренды.
Риски
Высокая стоимость, штрафы за досрочное погашение, корректировка ставки в некоторых продуктах и риск того, что аренда или заполняемость не обеспечат нужный коэффициент. Special assessments в кондо могут снизить денежный поток.
Сделайте стресс-тест расчётов.
Типичные ошибки
Опираться на маркетинговую аренду, игнорировать страховку и взносы в коэффициенте, не читать условия досрочного погашения и не проверять, одобрен ли дом.
Ещё одна ошибка — не сравнить с обычным кредитом.
Чек-лист
Получите оценку аренды. Посчитайте коэффициент с реальными налогом, страховкой и взносами. Сравните двух кредиторов. Прочитайте условия досрочного погашения и ставки. Подтвердите правила аренды.
Простая иллюстрация
Допустим, кондо сдаётся за определённую сумму в месяц, а ежемесячный платёж с налогами, страховкой и взносами чуть ниже. Коэффициент — аренда, делённая на этот платёж. Если взносы или страховка растут, коэффициент падает, что может лишить права на кредит или потребовать большего взноса, поэтому банкам и покупателям стоит считать на реалистичных цифрах.
Альтернативы
Инвесторы могут также использовать обычные кредиты на инвестиционную недвижимость, портфельные кредиты, залог другого объекта или наличные. Сравните ставку, сборы, гибкость и риск и обсудите налоговый эффект со специалистом.
Что дальше
Мы можем познакомить вас с кредиторами и помочь проверить расчёты. Это не финансовая консультация. Лидия Третяк — лицензированный агент Флориды в Douglas Elliman, говорит на русском, английском и украинском; первая консультация бесплатна.
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
Официальные источники
