1. Что даёт LLC
Флоридская LLC отделяет объект от вашего личного имущества: претензии, связанные с недвижимостью, как правило, ограничиваются компанией. Она даёт некоторую конфиденциальность, хотя в публичном реестре Флориды (Sunbiz) указываются управляющие или уполномоченные лица. Через LLC проще добавить партнёров или позже продать долю в компании.
2. Расходы и отчётность
Регистрация LLC во Флориде — $125 госпошлин, плюс ежегодный отчёт $138,75 с 1 января по 1 мая (за опоздание штраф $400). Нужен зарегистрированный агент во Флориде и номер EIN в IRS.
LLC с одним участником-иностранцем обязана ежегодно подавать форму 5472 с формой 1120 — даже без доходов. Штраф за неподачу — $25 000. Заложите в бюджет бухгалтера, который ведёт такую отчётность.
3. Ограничения и минусы
Ипотека сложнее: многие банки не кредитуют LLC или требуют личного поручительства либо DSCR-кредитов с более высокой ставкой. Льготы Homestead через LLC недоступны. Некоторые ассоциации кондо требуют дополнительных согласований для покупателя-компании.
Главное: LLC с одним участником для налогов США обычно «прозрачна», поэтому для нерезидента она, как правило, не устраняет риск налога на наследство в США.
4. Трасты и другие структуры
Отзывный траст (revocable living trust) популярен у резидентов США, чтобы избежать процедуры наследования через суд, но налог на наследство он не снижает. Нерезиденты, которых беспокоит налог на наследство 40%, рассматривают иностранную компанию или специальные трастовые схемы (например, foreign grantor trust), чтобы объект не считался американским активом физлица.
У этих структур есть минусы — например, компания может платить более высокий налог при продаже и всё равно подпадать под FIRPTA. Стоимость сильно зависит от сложности. Выбирайте структуру с международным налоговым юристом до подписания договора: смена собственника потом может повлечь налоги и сборы.
Подробнее: Налог на наследство →
5. Когда LLC может быть не нужна
Для одного основного жилья в обычную ипотеку LLC может добавить расходов без особой пользы. Для сдачи в аренду, нескольких объектов или совместных инвестиций — часто оправдана. Правильный ответ зависит от страны проживания, семейной ситуации и планов на объект.
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
Официальные источники
