1. Могут ли россияне купить недвижимость в Майами?
В большинстве случаев гражданин России может владеть недвижимостью в США, но правила строже, чем для других покупателей. Важнее всего две вещи: санкции США и закон Флориды SB 264, который применяется к лицам с постоянным местом жительства (domicile) в России (и ещё шести странах), не являющимся гражданами или постоянными резидентами США. Гражданин России, постоянно живущий, например, в ЕС, Израиле или ОАЭ, оценивается иначе, чем проживающий в России. Любой случай начинается с юриста по недвижимости во Флориде.
2. Проверка OFAC
Каждый участник сделки с недвижимостью в США проверяется по санкционным спискам OFAC Минфина США, включая список SDN. Ни одна титульная компания, банк, юрист или риелтор в США не может закрыть сделку с заблокированным лицом или принадлежащей ему компанией. Будьте готовы к расширенной проверке личности, структуры владения и происхождения средств.
3. Законный перевод денег
Многие российские банки отключены от финансовой системы США, поэтому деньги обычно поступают со счёта на имя покупателя в банке третьей страны с документально подтверждённым законным происхождением (зарплата, доход от бизнеса, продажа активов). Титульная компания запросит эти документы. Я не помогаю — и ни один добросовестный специалист не поможет — выстраивать платежи в обход санкций или правил отчётности.
4. Отчётность при покупке за наличные
Федеральные правила (FinCEN) обязывают титульную компанию раскрывать реальных бенефициаров во многих покупках за наличные через компании или трасты, и Майами-Дейд подпадает под такие требования уже много лет. Будьте готовы раскрыть, кто в конечном счёте владеет компанией.
5. Налог на наследство: договора с Россией нет
У США нет договора об избежании двойного налогообложения наследства с Россией (и с Украиной). Владельцу-нерезиденту без гражданства США может грозить налог на наследство до 40% с активов в США сверх $60 000. Для управления этим риском часто используют иностранную компанию или foreign grantor trust — но только по совету международного налогового юриста и до закрытия сделки.
Подробнее: Налог на наследство →
6. Даёт ли покупка визу?
Нет. Покупка недвижимости не даёт визу или вид на жительство в США. Инвестиционная иммиграция (EB-5) — отдельный процесс со своими порогами инвестиций; виза инвестора E-2 гражданам России недоступна. О вариантах лучше проконсультироваться с иммиграционным юристом.
Гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и программы меняются — уточняйте детали у юриста во Флориде и налогового специалиста в США.
